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¿Puede usted, como danés, comprar una casa en España?

Comprar una casa de vacaciones en el extranjero puede parecer confuso y complicado para algunos, pero España es muy acogedora con los compradores extranjeros, lo que ayuda a que el proceso de compra sea relativamente sencillo y seguro.

Como danés que quiere comprar una casa en España, sólo necesita asegurarse de que estén bajo control algunas condiciones simples:

  • Obtener un número NIE (Número de Identificación de Extranjero): Este es un número de identificación fiscal obligatorio para extranjeros en España, que debes tener si quieres comprar una propiedad en el país. Puede solicitarlo y obtener el número poniéndose en contacto con la embajada de España en Dinamarca o mediante la autosolicitud en una comisaría de policía local en España. En ambos casos, deberás llenar un formulario de solicitud oficial llamado “EX-15” (puede descargar gratis aquí a través del sitio web de la Policía Española), y recopilar los documentos personales necesarios, que incluyen una copia de un pasaporte válido, documentación del propósito de la solicitud (por ejemplo, un acuerdo de compra o un contrato de trabajo), así como una fotografía de pasaporte. Por lo general, hay una tarifa nominal de alrededor de 9 a 12 € asociada con la creación de un NIE, dependiendo del municipio/región en el que se crea. En muchos casos, recibirá el número dentro de unos días, pero puede suceder que el proceso es más lento, por lo que siempre recomendamos presentar la solicitud lo antes posible, ya que el número debe estar en su lugar al firmar la escritura final relacionada con la compra de una vivienda. Como con todo lo demás, estaremos encantados de ayudarle a solicitar un número NIE.
  • Obtener una cuenta bancaria configurada en un banco español: Abrir una cuenta bancaria en España es el segundo paso necesario para los extranjeros que quieren comprar una vivienda. El proceso para abrir una cuenta bancaria puede variar ligeramente de un banco a otro, pero existen algunas pautas y requisitos generales que se aplican en la mayoría de las instituciones. Normalmente será una cuenta especial para no residentes que tengan intereses financieros en España pero que no vivan permanentemente en el país. Una vez más, la preparación vale la pena para que el proceso sea lo más rápido y sencillo posible, por lo que recomendamos que tengas al menos una copia de tu pasaporte, número NIE, comprobante de empleo o actividad económica (normalmente un contrato de trabajo y/o nóminas recientes). ), y documentación que confirme que está asociado a una dirección en España (puede ser una vivienda alquilada o ocupada por sus propietarios). Para facilitarle la vida cotidiana, puede elegir ventajosamente una de las sucursales de Solkysten con representantes de habla danesa y un banco en línea en inglés. Estaremos encantados de ayudarle en su camino con esto.
  • Obtenga el control de la financiación a tiempo: Esto no es obligatorio, pero sin duda es una medida que le permitirá estar en una posición más sólida para llegar a un buen acuerdo. Disponer de la financiación antes de empezar a buscar casa en España ofrece una serie de ventajas claras: fortalece su posición negociadora, permite actuar rápidamente cuando encuentre la propiedad adecuada (para que no se venda a otra parte), elimina posibles decepciones con respecto a solicitudes de financiación fallidas, le ofrece una visión general financiera y un marco presupuestario realista y, por último, pero no menos importante, reduce cualquier relacionado con el estrés el proceso de compra. En resumen, se coloca en una posición mucho más favorable en términos de atacar rápidamente si es necesario, algo que es particularmente relevante en la parte altamente competitiva del mercado inmobiliario español en la que nos concentramos más, es decir, ofertas especiales, ventas forzosas y buenas ofertas. oportunidades de inversion.
  • Póngase en contacto con un abogado de vivienda de habla danesa en España: Nuevamente, esta parte depende de usted, pero siempre recomendamos contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario español para revisar todos los documentos relevantes y asegurarse de que todos los aspectos legales de su transacción inmobiliaria estén en orden. Además, el abogado también ayuda a comprobar que no existen deudas pendientes o juicios relacionados con la propiedad que está a punto de comercializar. Por último, pero no menos importante, a través de un poder, puede permitir que el abogado cree un número NIE, abra una cuenta bancaria y firme documentos en su camino, de modo que ahorre tiempo y dinero al no tener que viajar a España varias veces. durante el proceso de compra. Un poder cuesta entre 75 y 150 euros y se paga a la notaría local, que es la encargada de autorizarlo.
¿En qué zona es mejor comprar una casa?

Hay innumerables zonas y regiones fantásticas en España. Los lugares más populares incluyen las Islas Baleares, la Costa Brava y, en particular, la Costa del Sol, hogar del mejor y más estable clima de Europa, así como algunos de los centros turísticos más buscados del mundo, como Marbella, Málaga, Fuengirola, Benalmádena, Mijas. Costa, Estepona y Sotogrande.

Como comprador por primera vez en España, por supuesto es importante familiarizarse a fondo con lo que ofrecen las distintas zonas antes de realizar una inversión mayor o menor en bienes raíces. Por lo tanto, considere lo siguiente:

  • Defina sus necesidades y deseos: Considere lo que es importante para usted en la vida cotidiana: desde lo completamente impráctico, como el tamaño de la casa, el tipo de casa, el estilo y el número de habitaciones, hasta los valores suaves como la proximidad a, p. la playa, un entorno urbano animado frente a un entorno rural tranquilo, disponibilidad de servicios como escuelas y hospitales, una buena selección de actividades de ocio, una zona de expatriados con muchos daneses o quizás exactamente lo contrario: un entorno local tan auténtico y español como posible.
  • Busque e inspírese en línea: Actualmente existen muchas buenas páginas web y guías online, adaptadas a casi todos los idiomas y nacionalidades, que ayudan a las personas no españolas a comprender mejor las diferentes regiones y zonas de España. Además, YouTube también es una excelente herramienta visual para "etiquetar" las áreas, en lugar de simplemente leer sobre ellas.
  • Consultar en grupos dedicados de Facebook: Las redes sociales pueden ser una excelente fuente de información. Hay muchos grupos y páginas dedicadas a la vida en España, tanto en general, como en áreas específicas, donde puedes hacer preguntas y recibir comentarios de otros daneses sobre cómo conocer España.
  • Contacta con un agente inmobiliario: Cuando haya reducido sus opciones a unas pocas zonas interesantes, le resultará beneficioso ponerse en contacto con un agente inmobiliario competente que hable danés en la Costa del Sol. De esta manera, podrá obtener información específica sobre el mercado inmobiliario en las zonas en cuestión y obtener una serie de propiedades específicas sugeridas, en función de sus criterios personales.
  • Obtenga una visión general de sus finanzas: Puede asegurarse ventajosamente de que existe un control sobre la financiación de su posible comprar una casa en España en una fase temprana del proceso, ya que fortalece significativamente su posición como comprador. Le brinda una comprensión clara de los montos disponibles y los límites financieros, lo que le ayuda a centrar su búsqueda en propiedades que se encuentran dentro de un rango de precios realista. Además, lo convierte en un comprador más atractivo a los ojos de los vendedores, porque elimina el riesgo de ser rechazado para obtener financiamiento en una etapa avanzada del proceso, lo que también puede ayudar a acelerar el proceso de negociación y brindarle un mayor poder de negociación. ya que los vendedores suelen estar más dispuestos a negociar el precio cuando saben que cuentan con financiación. En otras palabras, aparecerá como un comprador serio.
  • Vuela a España: Nada supera la experiencia personal y las propias impresiones. Planifique y visite las áreas que le interesan para tener esa famosa "intuición", experimentar la atmósfera, conocer a los residentes locales y ver propiedades potenciales.
¿Cómo es el proceso de compra?

La compra de una vivienda en España suele dividirse en diferentes fases y suele tener este aspecto:

  • Se determinan necesidades y presupuesto: Considera, investiga y determina qué tipo de propiedad se adapta a tus necesidades, cuánto dinero quieres y puedes invertir, así como en qué tipo de financiamiento estás pensando. un posible compra.
  • Lista de deseos de viviendas potenciales: Utilice uno de los principales portales de vivienda de España para buscar vivienda según sus criterios específicos, o póngase en contacto con un agente inmobiliario en España que pueda ayudarle a obtener una descripción general de las propiedades adecuadas que se ajusten a su presupuesto y deseos.
  • Viaje de inspección: Reserva una cita con tu agente inmobiliario y viaja físicamente a España para ver las propiedades que has seleccionado con antelación.
  • Oferta y negociación: Una vez que haya encontrado la casa adecuada, el siguiente paso es presentar una oferta. antes posiblemente negociaciones, debes consultar los precios del mercado y trazar una estrategia con tu agente inmobiliario. Algunos corredores tienen amplia experiencia y fuertes habilidades en Negociación de precios, así que asegúrese de trabajar con un agente inmobiliario profesional. Su elección de corredor puede ser decisiva para determinar si terminará haciendo un buen negocio o no.
  • Tener un abogado de vivienda: Si aún no se ha puesto en contacto con un abogado de vivienda competente, ahora es el momento adecuado. No es obligatorio, pero sí muy recomendable, ya que la persona a cargo se asegura de que los aspectos legales de la transacción de su propiedad se ejecuten según el libro. Si lo desea, el abogado también puede abrir una cuenta bancaria, solicitar un número NIE y firmar documentos en su nombre mediante un poder sin que usted tenga que estar físicamente presente en España.
  • Acuerdo de reserva: Cuando usted y el vendedor hayan llegado a un acuerdo sobre el precio, normalmente tendrán que firmar un documento de reserva estandarizado, en el que se establecen las condiciones generales de negociación. Siempre recomendamos registrar un aviso legal general en relación con firma de un acuerdo de reserva. Al mismo tiempo, lo normal es pagar una tasa de reserva de 6.000€-20.000€ (dependiendo del precio de la propiedad). Siempre se recomienda ingresar el importe en la cuenta de cliente de su abogado, en lugar de transferirlo directamente al agente inmobiliario o al vendedor, ya que esto le dará mayor seguridad en caso de que surjan desafíos legales en relación con el cheque de propiedad del abogado. Posteriormente la vivienda quedará reservada, por lo que será retirada del mercado.
  • Acuerdo final de compra: Después de firmar el acuerdo de reserva preliminar y de que su abogado haya completado su trabajo legal (que generalmente demora entre 1 y 2 semanas), se debe redactar un acuerdo de compra completo (también conocido como Contrato Privado de Compra o Contrato Privado de Compra Venta), que en la mayoría de los casos de todo, que recuerda al que probablemente conozcas en tu casa de Dinamarca. Una vez firmado, el 10% (en algunos casos más) del precio de compra se transfiere al vendedor como estándar.
  • Escritura y entrega de llaves: En la fecha de adquisición acordada (normalmente entre 2 y 12 semanas después de la firma del acuerdo de compra), el precio de compra restante debe transferirse al vendedor. Esto suele ocurrir ante un notario, donde están presentes tanto usted como los representantes legales del vendedor, para completar la transacción y registrar la casa a su nombre, después de lo cual usted será su nuevo propietario.
¿Qué impuestos y aranceles existen en relación con la compra de una vivienda?

Es importante comprender los diversos impuestos y tasas asociados con la compra de una propiedad en España, ya que pueden sorprenderle en comparación con lo que está acostumbrado al comprar una propiedad en Dinamarca.

Cuando compras una propiedad en España, debes tener en cuenta que se añadirá un recargo total de entre el 8-12% del precio de compra. La tarifa final varía dependiendo de si está comprando una propiedad de reventa existente o una propiedad de venta de proyecto/nueva construcción.

Para propiedades/ventas de proyectos de nueva construcción, se aplica un recargo del 10% de IVA (IVA), mientras que la compra de propiedades de reventa no está sujeta al IVA, sino a un impuesto predial del 7%.

Además, válido para ambos tipos de compraventa de vivienda, honorarios de notario, impuesto de registro de la propiedad y honorarios de abogado.

Resumen general de los costes asociados a la compra de una casa en la Costa del Sol:

  • IVA (IVA): 10% del precio de la propiedad (solo relevante para ventas de proyectos/nuevas construcciones)
  • Impuesto sobre la propiedad: 7% del precio de la propiedad (solo relevante para propiedades de reventa).
  • Impuesto de registro de tierras: 0,5-1% del precio de la propiedad.
  • Honorarios de notario: Aprox. 500-1.500€.
  • Honorarios del abogado: 0,5-1% del precio de la propiedad.
  • Reunido: ≈ 8-12% del precio de la propiedad.
¿Tiene que pagar impuestos al revender o alquilar su casa?

Si tú, como extranjero, quieres vender o alquilar tu vivienda en España, debes tener en cuenta una serie de impuestos.

En relación con una venta, al igual que en Dinamarca, usted está potencialmente sujeto a impuestos sobre las plusvalías inmobiliarias, dependiendo de si obtiene beneficios o no. Si la propiedad se vende con beneficio, las autoridades fiscales españolas lo gravarán al 18%.

También existe el impuesto Plusvalía, que se aplica a nivel municipal y se basa en cuántos años ha sido propietario de la propiedad antes de la venta. Esto también se compone de un porcentaje del precio de venta, aunque en un orden de magnitud significativamente menor, entre el 0,08 y el 0,45%.  

A menos que usted mismo sea responsable de la venta de su casa, también debe tener en cuenta los costos del agente inmobiliario, que normalmente ascienden a alrededor del 3-6% del precio de venta.

Si utiliza la propiedad para alquiler, los ingresos estarán sujetos a la tributación española, sin posibilidad de deducir gastos de explotación e intereses. El tipo impositivo se fija en el 24%.

¿Puedes financiar tu compra a través de un banco español?

Sí, como danés puedes contratar préstamos hipotecarios en España. Aquí hay algunas cosas que vale la pena llevar consigo a este respecto:

Calificación: Las entidades hipotecarias españolas no tienen restricciones en cuanto a precio de compra o nacionalidad, pero califican en función de su situación financiera general y las posibles posibilidades del banco. reglas específicas.

Documentación: Para solicitar una hipoteca en España, debe presentar una copia de un pasaporte válido, prueba de ingresos estables e historial laboral, así como prueba de tener una cantidad adecuada de ingresos disponibles después de gastos fijos. Los comerciantes autónomos normalmente deben presentar el último informe anual, así como un balance actual.

Patrimonio/pago: Como mínimo, debes contar con poder conseguir una autofinanciación de algo menos del 40% del precio de la propiedad al comprar una casa en España. Esto se debe a que la relación préstamo-valor máxima suele ser del 70% y, en relación con una compra, se agrega entre un 8% y un 12% en impuestos y derechos para el estado y el municipio.

Tasa de interés: Como extranjero, normalmente te ofrecerán un tipo de interés ligeramente superior al de los españoles. pt. debes contar con una tasa de interés de entre 3,8-4,6%.

Procesos: Puede tramitar una hipoteca española usted mismo, contactando directamente con el banco elegido, o dejar que su agente inmobiliario y/o abogado le ayuden con el proceso. Recuerde siempre elegir un banco y un corredor de confianza.

En definitiva, el proceso es similar al Para contratar hipotecas en España, en muchos aspectos la que probablemente ya conoces de casa, además de los productos y soluciones que ofrece, puede tener más restricciones que las que tienen a disposición los españoles.

¿Están todos los agentes inmobiliarios en España capacitados y/o autorizados?

No. Lo que probablemente esté relacionado con el hecho de que no es un requisito según la legislación española. En otras palabras, no existen requisitos formales de calificación y/o registro antes de poder llamarse agente inmobiliario en España. Esto significa que la gran mayoría de los agentes inmobiliarios que existen, entre otras cosas, en la Costa del Sol, no tienen licencia ni educación formal, al estilo de la autorización estatal que conocemos en Dinamarca. En algunos casos, esto ha contribuido a darle a la industria una reputación algo dudosa y ha generado preocupaciones sobre la calidad de los servicios ofrecidos por algunos agentes inmobiliarios. Sin embargo, afortunadamente, también hay en el mercado empresas acreditadas, experimentadas y profesionales, con una licencia y/o una autorización estatal danesa en su equipaje, que pueden ayudarle de forma segura a alcanzar el objetivo de comprar una casa en España. Por lo tanto, elija siempre con cuidado a su agente inmobiliario.

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